Villabouw in beschermd landschap

Ingediend op januari 3rd, 2006 door bartcaron

Schriftelijke vraag van Bart Caron, Vlaams volksvertegenwoordiger aan de heer Dirk Van Mechelen, Vlaams minister van Financiën en Begroting en Ruimtelijke Ordening over villabouw in beschermd landschap te Hoogstraten.

De omgeving van de Salm-Salmmolen in Hoogstraten werd op 5 januari 1973 wettelijk beschermd als landschap (samen met de windmolen als monument). Vlak in de omgeving zou er een woning worden gebouwd. Door de Vlaamse Vereniging Molenzorg-Molenecho’s VZW, werd daartegen bezwaar aan­getekend.
Zij wijzen erop dat er een juridisch verschil bestaat tussen een “bescherming van stads- en dorpsge­zichten” en een “bescherming als landschap”. De eerste beschermingsvorm werd van kracht met het decreet van 3 maart 1976. De tweede kwam oorspronkelijk tot stand met de wet van 7 augustus 1931 en werd vervangen door het decreet van 16 april 1996 (op een aantal punten gewijzigd door de decre­ten van 8 december 2000 en 21 december 2001).  Pas met het decreet van 1976 konden molens samen met hun omgeving als dorpsgezicht beschermd worden. Voordien werden echter al enkele molens, waaronder de Salm-Salmmolen, beschermd als monument, samen met hun omgeving als landschap.

Juridisch gezien is er evenwel een groot verschil tussen beide beschermingsstelsels! In het decreet op de bescherming van landschappen (16.04.1996) staat onder artikel 14, paragraaf 2: “Niemand, met inbegrip van gebruikers en personen die dieren onder hun hoede hebben, mag het voorlopig of defini­tief beschermde landschap ontsieren, beschadigen of vernielen”.
Deze zin laat aan duidelijkheid niets te wensen over, in een dergelijke zone is woningbouw uitgeslo­ten.

Met ander woorden:
– bij de beschermde stads- en dorpsgezichten geldt niet steeds een absoluut bouwverbod, wel bouw­beperkingen, met typische clausules (via bindende adviezen) als nokhoogten, dakhellingen en perceelsinplantingen;
– bij de beschermde landschappen daarentegen (zoals bij de Salm-Salmmolen te Hoogstraten) geldt wel een bouwverbod (zeker voor een woonhuis annex garage).

Daarom meneer de minister volgende vraag:

1) Welke maatregelen neemt de minister om het bovenvermelde beschermde landschap en beschermde monument te vrijwaren?

Antwoord van minister Dirk Van Mechelen
De aangehaalde zinsnede uit het landschapsdecreet – “Niemand, met inbegrip van gebruikers en personen die dieren onder hun hoede hebben, mag het voorlopig of definitief beschermde landschap ontsieren, beschadigen of vernielen.” – is inderdaad een cruciaal gevolg van een landschapsbescherming. Tegelijkertijd betreft het evenwel slechts een passage uit paragraaf 2 van het veel ruimere decreetsartikel 14, dat ik hierbij volledig citeer:

Ҥ 1. De Vlaamse Regering kan algemene beschermingsvoorschriften vaststellen.

§ 2. De eigenaars, erfpachthouders, opstalhouders en vruchtgebruikers van een voorlopig of definitief beschermd landschap zijn verplicht door de nodige instandhoudings- en onderhoudswerken, het in goede staat te houden, het niet te ontsieren, te beschadigen of te vernielen. Niemand, met inbegrip van gebruikers en personen die dieren onder hun hoede hebben, mag het voorlopig of definitief beschermde landschap ontsieren, beschadigen of vernielen.

§ 3. Met betrekking tot de binnen de grenzen van een voorlopig of definitief beschermd landschap gelegen goederen zijn alle vergunningverstrekkende instanties voor de vergunningsaanvragen verplicht binnen 10 dagen na ontvangst van het dossier advies in te winnen bij de Vlaamse regering of haar gemachtigde.
Dit advies is bindend voor zover het negatief is of voorwaarden oplegt.
Voor de vergunningsaanvragen, ingediend op grond van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, geldt evenwel de adviesaanvraagprocedure, vermeld in dat decreet.

§ 4. Werken of handelingen die strijdig zijn met de maatregelen en richtlijnen van het besluit en niet vergunningsplichtig zijn, zijn onderworpen aan een toestemming, te verlenen door de Vlaamse Regering of haar gemachtigde.

§ 5. De Vlaamse Regering stelt de voorwaarden en de procedure vast voor het verlenen van het in § 3 vermelde advies en de in § 4 bedoelde toestemming.”
Paragraaf 2 verplicht inderdaad tot instandhouding en onderhoud, en verbiedt daarenboven het moedwillig schenden van een beschermd landschap. Paragrafen 3 en 4 scheppen daarentegen de mogelijkheid tot het aanvragen en verkrijgen van afwijkingen op de bepalingen van beschermingsbesluit. Voor vergunningsplichtige werken (in het kader van ruimtelijke ordening, natuur, …) gebeurt dit via vergunningsaanvragen en het bindende advies waartoe mijn administratie in het kader hiervan dient te worden verzocht. Voor niet-vergunningsplichtige werken gebeurt dit via de verplichte toestemmingsvraag en desgevallende toestemming die mijn administratie verleent.

Beschermingsvoorschriften zijn immers nooit absoluut; wanneer ze de waarden van een beschermd landschap niet aantasten, kunnen afwijkingen altijd worden toegestaan. Hoewel het soms noodzakelijk is ze hiervoor te gebruiken, hebben voorschriften dan ook niet in de eerste plaats een repressieve bedoeling. Ze dienen vooral als begeleiding voor eigenaars van het beschermde landschap in kwestie, maken duidelijk wat relevant is en geven de richting aan voor een gedegen behoud. Ook omdat de regels en doelstellingen van de landschapzorg in de praktijk vaak moet worden verzoend met andere relevante regels en doelstellingen (inzake ruimtelijke ordening,  natuur, …), onder meer via de reeds geciteerde vergunningsprocedures, moeten beschermingsvoorschriften, onderhouds- en instandhoudingsbepalingen daarbij voldoende flexibel zijn om ook in beschermde landschappen een maximale dynamiek toe te laten.

De bindende adviesvraag in het kader van vergunningsprocedures, en de toestemmingsvraag voor niet-vergunningsplichtige werken hebben tot doel vooraf de gevolgen van aangevraagde werkzaamheden en activiteiten te kunnen inschatten voor de intrinsieke waarden en karakteristieken van een beschermd landschap. Veralgemening kan slechts tot op zekere hoogte, omdat zowel de landschappen, als de werkzaamheden en activiteiten, als de mate waarin er sprake is van andere relevante regelgeving van aanvraag tot aanvraag kunnen verschillen. Er is dus steeds sprake van interpretatie, weliswaar door ervaren deskundigen, die waar nodig ook interdisciplinair werken. Zowel een toestemming als weigering tot afwijking moeten steeds uitgebreid worden gemotiveerd, opdat de aan de besluitvorming voorafgaande overwegingen kenbaar kunnen worden gemaakt aan de belanghebbenden, de betrokken overheden en derden. Aan afwijkingen kunnen ook voorwaarden gekoppeld worden om bijsturingen vanuit het oogpunt van de landschapszorg te bekomen en om garanties voor een herstel of uitvoeringsmodaliteiten te bekomen.

In kader van vergunnings- en toestemmingsprocedures is ook artikel 12 van het landschapsdecreet van belang. Hierin wordt enerzijds gesteld dat besluiten tot voorlopige of definitieve bescherming als landschap bindend zijn en dat er alleen mag van worden afgeweken in de decretaal decreet bepaalde gevallen en vormen. Anderzijds wordt ook gesteld dat landschapsbeschermingsbesluiten een individueel karakter hebben en fungeren als aanvulling en verfijning op de sectoriële wetgevingen. Zij mogen geen beperkingen vaststellen die absoluut werken of handelingen verbieden of onmogelijk maken die overeenstemmen met de plannen van aanleg of de ruimtelijke uitvoeringsplannen van kracht in de ruimtelijke ordening, noch de realisatie van die plannen en hun bestemmingsvoorschriften verhinderen, noch de realisatie van de definitief vastgestelde natuurrichtplannen onmogelijk maken.

Binnen dit juridische kader is ook de vergunningsaanvraag beoordeeld v
oor de bouw van een woning aan de Salm-Salmmolen in Hoogstraten:

Krachtens het gewestplan Turnhout zijn de molen en het omgevende molinotoop (de noodzakelijke onbebouwde zone omheen de molen, die toestaat dat hij kan draaien en voldoende windvang heeft) gelegen binnen woongebied. Toen het molengebouw op 15 januari 1973 bij koninklijk besluit werd beschermd als monument, was het molinotoop dan ook niet meer intact: langsheen de Molenstraat was de molen al nagenoeg volledig ingebouwd. De landschapsbescherming, parallel met de bescherming van het monument, betrof dan ook enkel de nog onbebouwde delen: een deel van het molenperceel, alsook een aanpalend en achterliggend terrein. Bedoeling was de maalvaardigheid van de molen, die al was aangetast door de nabije nieuwbouw, niet volledig verloren te laten gaan.

In 2000 werd een principieel voorstel tot bebouwing van een gedeelte van het beschermde deel van het molinotoop onderzocht. Mijn administratie stelde toen dat bebouwing in het beschermde landschap ongepast was, conform het principe dat een molen moet kunnen draaien en hiervoor ruimte en wind nodig heeft. Deze stelling kon echter niet worden gehandhaafd, gezien de terreinbestemming als woongebied, de precedenten (toegestane en legale bebouwing binnen de niet beschermde delen van het molinotoop en omheen het beschermde landschap), alsook de bepalingen van artikel 12 van het landschapsdecreet.

Daarom stelde mijn administratie een compromis voor: een lage nieuwbouw van 1 bouwlaag, met dak en de noklijn tot een maximumhoogte van 7 à 8 meter, met de voorgevel op 20 meter van de rooilijn. Door de afstand zou het beeld van de molen voldoende worden gevrijwaard, alsook de resterende windvangruimte (als principe geldt dat een lijn moet kunnen getrokken worden die de aangrenzende hoek van de voorgevel van de nieuwbouw tangentiaal met de uiterste draaicirkel van de molen verbindt).
De aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning, die op 7 oktober 2002 door het stadsbestuur van Hoogstraten met een vergunning werd gehonoreerd, voldeed aan de gestelde voorwaarden en werd door mijn administratie dan ook gunstig geadviseerd. De vergunde nieuwbouw werd uiteindelijk niet gerealiseerd en het terrein werd verkocht. De nieuwe eigenaars dienden een nieuwe vergunningsaanvraag in, die echter niet wezenlijk verschilt van de eerdere aanvraag, met andere woorden aan alle gestelde voorwaarden voldoet en zelfs een lagere nokhoogte voorziet. Daarom is de vergunningsaanvraag opnieuw gunstig beoordeeld.